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金融市场可弥补保障房建设资金短板

发布时间:2020-03-26 17:58:27 阅读: 来源:隧道窑厂家

作为“十二五”的开局年,今年保障房建设的步伐明显加快。继日前温总理政府工作报告中提出2011年将计划建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套这一目标后,各地也纷纷公布了保障房建设计划。初步统计,今年保障房建设中,北京将达到20万套以上,上海约22万套,南京和成都分别为650万平方米和400万平方米。从总规模来看,今年保障房开工任务同比增长近7成;从各地政府参与来看,其力度和覆盖面也大幅提高。可以说,当前我国的保障房建设正迎来一轮“加速度”。

保障房建设的关键,一靠政策,二靠资金。政策主要涉及土地政策、税收政策等,尤其以土地保障政策为重。目前来看,通过各地政府增加供地数量、完善供地方式等,1000万套保障房所需土地解决起来难度并不大。但是,保障房建设中的另一个关键,即资金问题却成为一道难题。据估计,今年保障房建设的资金投入将达到1.3万亿,比去年7500亿的资金总规模增长了70%以上。其中,除了棚户区改造资金由工矿企业和职工共同提供3400亿,剩下的约1万亿资金缺口中,5000亿的经济适用房和两限房建设资金由社会机构通过市场运作解决,还有5000亿资金将由中央政府和地方政府通过各种渠道解决。如此来看,保障房建设的“加速度”很可能面临“资金短板”。

“资金短板”一定要解决,这一点毋庸置疑。1.3万亿建设配套资金相当于2010年全社会固定资产投资总额的1/20,单纯依靠政府财政投入,既难以满足需求,也不可能长期化和持续性。因此,要通过合理的政策安排,拓展融资渠道,充分利用好金融市场。

首先,要充分利用好现在的银行信贷、政府债券等渠道。在2010年,银行系统总共为保障房的建设提供了约2000亿资金,约占全年保障房建设总资金7500亿的27%。另外,当年发行的2000亿元地方债券中也有一部分资金提供给了保障房建设。例如,在去年重庆发行的49亿地方债券中,有12亿元用于建设保障房。今年来看,银行信贷和政府债券仍将为保障房建设提供持续的资金来源。

但是,对于银行信贷而言,在今年宏观审慎监管的大背景下,面对比去年更大的保障房建设资金缺口,银行系统可能心有余而力不足。同时,对于地方政府债券来说,一是其规模相对有限,2011年全部安排仅为2000亿元,当前地方政府高企的债务也不能支持未来其规模大幅增加;二是其应用的民生领域非常多,分配到保障房建设中的规模不可能有显著的增加。因此,在今年地方债券资金应用中,用于保障房建设的资金比例可能会较往年有所提高,但总体潜力有限,也不可能成为资金渠道的主导。

其次,要通过制度安排和金融创新,充分发挥金融市场的功能。“大力发展金融市场,鼓励金融创新”既是温总理在2011年政府工作报告里的具体要求,也是解决当前保障房建设资金主要缺口的可行选择。今年,面对保障房建设的资金缺口,更为重要的渠道和举措还是利用好资本市场,利用好各种类型的资本市场工具,同时大力促进产品创新。

一方面,要充分用好现行资本市场工具,利用好企业债券、保险等融资渠道。企业发债方面,对于参与保障房建设的涉房企业资金需求,可以给予适当的融资支持,但是对于募集资金的投向要严格把关,严禁用于商品房开发。而且,从市场规模和承载量来看,企业债券市场完全是有能力满足这一需求的。在2010年,包括短融、中票、企业债等在内的各类企业债券发行规模达到1.72万亿元。在当前党中央、国务院进一步提高直接融资比重要求的指导下,未来企业债券发行规模仍将有快速发展,完全有能力满足保障房建设中的部分资金缺口。同时,目前保险资金可用余额也达到5.04万亿元,其参与保障房建设的意愿也比较强烈,这一渠道也要积极利用。

另一方面,要不断丰富金融市场产品,大力推动金融创新。保障房建设中,公租房将占较大比重。近日,北京市就确定了在“十二五”期间将公租房在保障房中的占比提高到60%的目标。考虑到公租房是能产生现金流的优质资产,可以作为资产证券化的基础产品,以此促进公租房建造规模的迅速扩大。其实,最早的资产证券化就起源于上世纪六十年代末美国的住宅抵押贷款市场。无论是在欧美还是日本、韩国等,资产证券化都已规模巨大,但在我国却严重发育不良。对于公租房的资产证券化,可以探索建立房地产信托投资基金,以公共租赁房“打包抵押”的方式,使得原本流动性不足的保障房资产转化为流动性良好的证券,促进民间储蓄向投资转化,进一步加大直接融资比重。但需要注意的是,在这过程中,由于公租房商业收益偏低,证券化过程中客观上需要政府予以适度补贴。

保障房建设的资金保障与政策支持缺一不可,解决资金短板问题更是当务之急,只有将政府支持与市场参与充分结合起来,将各类资金渠道充分利用起来,我国保障房建设的加速发展之路才会一步一跨越,越走越坚实。

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